As condições para financiar imóvel nunca estiveram tão boas entre o fim de 2020 e o primeiro semestre de 2021. Com a Selic atingindo 2% ao ano, menor patamar histórico, os juros ficaram mais baixos para quem queria realizar o sonho da casa própria.
O cenário muda um pouco para 2022. Em março de 2021 o Banco Central começou um novo ciclo de altas na taxa básica de juros, que fechou o ano em 9,25% e a previsão é que o número chegue a dois dígitos em 2022.
A alta da Selic impacta diretamente nos juros cobrados para financiamentos, tornando o crédito mais caro tanto para quem quer financiar um imóvel como para as incorporadoras que precisam tomar recursos para construir. O resultado é um maior custo final, o que desincentiva o consumo.
O preço dos imóveis também começa 2022 pressionado, incentivado pela maior procura no último ano. Para o coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, o cenário de 2022-2023 não estará tão favorável para o financiamento imobiliário quanto 2020-2021.
Pandemia e o mercado imobiliário
Após um ciclo de quedas que vinha desde 2016, a Selic chegou ao menor patamar histórico em agosto de 2020 e se manteve nesse nível até o início do ano passado. A política monetária previa incentivar o consumo em meio a desaceleração da economia na pandemia.
Ao mesmo tempo, em que os juros imobiliários ficaram mais baixos, ocorreu uma maior busca por imóveis por parte da população de média à alta renda.
“Com o isolamento as pessoas passaram a valorizar mais os imóveis residenciais, buscaram maior área, conforto e atualização do bem. Isso influenciou o aumento de demanda”, reflete Ajzental.
Ele calcula que, do ponto de vista econômico e financeiro, uma variação de 2,3% na Selic altera 1% o custo efetivo total do mercado imobiliário. Esse 1% a mais ou a menos pode atrair ou afastar cerca de 1 milhão de famílias de renda qualificada.
O economista da DATAZAP+, Pedro Tenório, explica que três fatores podem levar a um aquecimento do mercado imobiliário: renda familiar, preço dos imóveis e juros imobiliários. Segundo ele, os dois últimos estimularam o aumento da demanda em 2020 e 2021.
Conforme dados do DATAZAP+, a média da taxa de juros imobiliários foi de 7,3% em 2020, alcançando a mínima de 6,6% em maio do ano passado. Mas, em novembro de 2021 o número voltou a subir, chegando a 7,7%.
"Por 2020 e 2021 ter sido bom para comprar imóvel, as pessoas compram mais e isso pressiona preços. O Fipezap [índice que calcula inflação do mercado imobiliário] fechou 2021 em 5,3%, maior número desde 2014. Teve uma relativa valorização dos imóveis e a taxa de juros aumentou. Ou seja, aquele momento que era extremamente favorável perdeu a favorabilidade", afirma Pedro Tenório, economista do DATAZAP+.
Juros, custos e incerteza
Alberto ressalta que o preço dos imóveis também deve ficar mais caro devido ao maior custo das incorporadoras para produzir, tanto pela maior taxa de juros de empréstimos como devido à inflação de diversas matérias-primas cotadas em dólar.
“Desde que a inflação e a Selic começaram a subir, vai ter um custo de construção mais alto por conta de financiamento, do custo das commodities. O bem vai ficar mais caro para comprar e o financiamento vai ficar mais caro. 2022 e 2023 não vão ser o mesmo ambiente do que foi nos últimos anos, que teve um fator comportamental e juros nunca antes vistos”, percebe.
Ele chama atenção que a inflação deve começar a mostrar um arrefecimento em 2022 – a expectativa do último boletim Focus é que o IPCA feche o ano em 5,03%, bem abaixo dos 10,06% em que terminou 2021.
Mesmo que a inflação possa cair nos próximos meses, o efeito sobre a Selic é mais lento. Ajzental projeta que deve demorar pelo menos 6 meses para a taxa básica de juros chegar a um patamar de 1 dígito – para o Focus, a Selic deve fechar 2022 em 11,75%.
Somado a isso, Pedro Tenório destaca que o cenário atual de incertezas traz perspectivas menos favoráveis ao financiamento imobiliário.
“Do lado das ponderações e dos riscos, tem uma maior polarização política que não tem tanta certeza. O Banco Central americano está indicando que vai iniciar um ciclo de alta de juros mais forte e mais rápido que o esperado. Quando isso acontece, os bancos centrais tendem a acompanhar para manter equilibrado”, diz.
Vale a pena financiar?
Pedro indica que, quem precisa de um imóvel e não tem como esperar por muito tempo deve buscar o financiamento o quanto antes, já que a perspectiva é de novos aumentos na Selic e, consequentemente, nos juros.
"A gente está em um pico de Selic, vai ter um CET [Custo Efeitvo Total] de pico. Tem uma linha de pensamento que fala para esperar cair e outra linha de argumentos que fala para comprar e quando cair pede portabilidade. Eu esperaria 5 a 6 meses para comprar em uma taxa mais barata", explica Alberto Ajzental, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FGV.
Para quem dispõe de um dinheiro guardado de entrada, disciplina, educação financeira e tempo, a melhor opção é investir os recursos para entrar com financiamento em um momento mais favorável, a partir do segundo semestre de 2023, na análise do economista do DATAZAP+.
Quem quer financiar agora deve tomar cuidado na escolha da linha de financiamento. Na opinião dos especialistas, a opção pré-fixada + TR é a mais vantajosa, por trazer uma maior previsibilidade.
Caso IPCA e Selic caiam no futuro tornando as condições de juros mais vantajosas em outras linhas, é possível optar pela portabilidade.
“Eu não compraria nunca na modalidade IPCA. Porque quando compra modalidade IPCA, o céu é o limite, você não sabe quanto pode a vir inflação. Eu não ganho e não tenho receita em IPCA e quando a inflação sobe é porque a economia está ruim”, justifica Alberto.
A modalidade vinculada à rentabilidade da poupança traz maior segurança já que a taxa fica limitada a 0,5% ao mês quando a Selic sobe acima de 8,5%.
Fonte: Diário do Nordeste
